Alienação Fiduciária de Imóvel como Garantia de Financiamento

alienação fiduciária

Sumário

Eliana Bellucco
Eliana Bellucco
Bacharel em Direito pela Universidade de São Paulo –USP Especializada em Lato Sensu em Direito Constitucional – Escola Superior de Direito Constitucional.

A Lei 9.514, de 20 de novembro de 1997, que instituiu o Sistema de Financiamento Imobiliário havia previsto, no seu artigo 22, a alienação fiduciária de imóvel , que consiste em negócio jurídico no qual o devedor, denominado fiduciante, oferece, como garantia, a transferência da propriedade resolúvel do imóvel ao credor ou fiduciário.

Denomina-se propriedade resolúvel neste caso específico porque, sanada a dívida, o imóvel volta a ser de plena propriedade do fiduciante ou devedor, portanto, a propriedade está subordinada a uma condição. Assim, o credor fiduciário não possui a propriedade plena do imóvel e nem o devedor fiduciante, até que ocorra a quitação ou não do preço, quando então o imóvel ou voltará a pertencer plenamente ao fiduciante (devedor) ou então passará à propriedade plena do credor ( fiduciário), em razão do não pagamento da dívida.

Tem sido cada vez mais frequente o financiamento de imóvel ou concessão de crédito mediante alienação fiduciária de imóvel, sendo que a lei não exige que o fiduciário necessariamente seja uma instituição integrante do Sistema de Financiamento Imobiliário, podendo ser qualquer pessoa física ou jurídica.

Alienação Fiduciária

A utilização cada vez mais frequente se explica pelas facilidades que este sistema concede ao credor.

Desde que o contrato seja devidamente registrado na matrícula do imóvel objeto da alienação fiduciária, junto ao competente Cartório de Registro de Imóveis, na falta do pagamento pelo devedor, após constituído em mora mediante notificação, para pagamento em até 15 (quinze) dias de todo o débito (que inclui prestações vencidas até a data e encargos) a propriedade passará a ser do credor fiduciário mediante o procedimento de averbação na matrícula do imóvel, o que será feito 30 (trinta) dias após o término do prazo para quitação do débito ( purgação da mora).

A lei detalha os procedimentos para leilão do imóvel após essa averbação, sendo certo que para essas providências, não há necessidade de ingresso com ação judicial, o que torna essa forma de crédito bem mais prática em relação à hipoteca, por exemplo, que para ser executada requer ingresso com a ação pertinente perante o Judiciário.

Pertinente observar que a Lei 13.465 de 2017 incluiu alguns dispositivos na referida Lei 9.514/97, facilitando a notificação do devedor, pois permite:

a) que o oficial de registro de imóveis siga procedimento semelhante ao da “citação por hora certa”(que até então só existia dentro de processo judicial), caso suspeite (motivadamente) que o devedor esteja se ocultando, marcando hora para a notificação, deixando este aviso com qualquer familiar ou mesmo vizinho; ( art. 26, §3ºA);

b) nos condomínios edilícios ou outras espécies de conjuntos imobiliários com controle de acesso, a intimação de que trata o § 3o-A poderá ser feita ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência. (art. 26, §3ºB)

Algumas Instituições Financeiras concedem crédito utilizando como garantia a alienação fiduciária do imóvel de propriedade do devedor, com isso garantindo um meio mais ágil de retorno do crédito concedido, já que, conforme aqui exposto, não demandará procedimento judicial para tanto.

Essas são, em linhas gerais, alguns aspectos da Alienação Fiduciária de Imóvel como garantia, sendo importante para o devedor certificar-se de que compreendeu todos os aspectos que envolvem esse negócio jurídico; para o credor, fica bem mais segura a operação de financiamento e concessão de crédito.

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